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Studien

Wohnungsbau

Vor dem Hintergrund von Fachkräftemangel und fehlendem Wohnraum müssen Unternehmen die Themen Arbeiten und Wohnen in Zukunft zusammen denken. Wer seinen Mitarbeitern nicht nur einen gut bezahlten Job, sondern auch eine bezahlbare Wohnung zur Verfügung stellen kann, wird im Kampf um die besten Köpfe im Vorteil sein. Die Studie zeigt, wie sich Mitarbeiterwohnen als Instrument aktiver Personalpolitik praktisch umsetzen lässt.

In vielen Städten Deutschlands sind die Mietpreise selbst für die Mittelschicht nicht mehr bezahlbar. Um dieser Entwicklung entgegenzusteuern müssten bis 2030 rund 80.000 Sozialwohnungen pro Jahr neu entstehen. Laut der Studie des Pestel Instituts kann dies nur gelingen, wenn der Staat seine Förderung für den sozialen Wohnungsbau von zuletzt 2,4 auf 6,3 Milliarden jährlich erhöht.

Einer der Hauptgründe für stockenden Wohnungsbau und dramatische Mietsteigerungen ist fehlendes Bauland. Dabei ist die Schaffung von neuem Wohnraum auch ohne zusätzliche Flächen möglich ist. Die Studie der TU sieht auf Bürogebäuden, Supermärkten und Parkhäusern in Innenstädten Potenzial von bis zu 2,7 Millionen zusätzlichen Wohnungen.

4 von 10 Senioren werden 2030 weniger als 800 Euro Rente bekommen. Einen effektiven Schutz vor Altersarmut bietet Wohneigentum. Allerdings wird diese Möglichkeit hierzulande viel zu wenig genutzt. Mit einer Wohneigentumsquote von 45 Prozent liegt Deutschland im europaweiten Vergleich auf einem der hintersten Plätze. Durch ein staatliches Bürgschaftsprogramm könnte deutlich mehr Menschen die Chance eröffnet werden, sich durch Wohneigentum fürs Alter abzusichern.

In Deutschland fehlen rund eine Million Wohnungen. Und das nicht nur in den Metropolen Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Köln, München und Stuttgart. Mittlerweile hat der Mangel auch ländliche Regionen erreicht. Betroffen sind vor allem kleinere und mittlere Universitätsstädte sowie Umlandbereiche von Ballungsräumen.

Trotz niedriger Zinsen ist die Wohneigentumsquote in weiten Teilen Deutschlands gesunken. Grund dafür sind längere Ausbildungszeiten und der immer häufiger unter unsicheren Bedingungen erfolgende Einstieg in die Erwerbstätigkeit. Dadurch verschiebt sich die Möglichkeit zum Erwerb von Wohneigentum auf ein höheres Lebensalter. Festzinsdarlehen mit Laufzeiten von 25 bis 30 Jahren sowie regionale Grundstücksprogramme zur Wohneigentumsbildung könnten hier Abhilfe schaffen.

Mit der Abschaffung der Eigenheimzulage wurde die Förderung von Wohneigentum in Deutschland faktisch eingestellt. Dabei ist Wohneigentum ein wichtiger Baustein der Altersvorsorge. Doch zu wenige Deutsche machen davon Gebrauch. Um die Eigentumsquote von aktuell 45 Prozent zu erhöhen, bedarf es einer politischen Kehrtwende. Dabei würde der Staat von der Eigentumsförderung profitieren. Denn pro Jahr fließen mehr als 8 Mrd. € an Steuern in den Haushalt zurück.

Das Wohnraumproblem in Deutschland kann nur gelöst werden, wenn die zur Verfügung stehenden wohnungspolitischen Instrumente für mehr Wohnungsbau – vom frei finanzierten Wohnungsbau über die soziale Wohnraumförderung bis hin zu Maßnahmen der Wohneigentumsbildung – konsequent und gezielt eingesetzt werden.

Der angespannte Wohnungsmarkt kostet nicht nur Geld, sondern auch Arbeitskräfte. Da neue Mitarbeiter vielfach keine bezahlbare Wohnung finden, wird die Personalgewinnung für Unternehmen zunehmend schwerer. Werkswohnungen sind eine Möglichkeit, Fachkräfte langfristig zu binden. Die Studie zeigt, dass Mitarbeiterwohnen zu vertretbaren Mieten realisiert werden kann – insbesondere dann, wenn unternehmensseitig eigener Baugrund eingebracht wird.

Die Lösung des Wohnungsproblems liegt auf deutschen Dächern. Mehr als 1,5 Millionen zusätzliche Wohnungen könnten durch Dach-Aufstockung in Großstädten, Ballungsräumen und Universitätsstädten entstehen. Da weder Grundstücks- und Erschließungskosten anfallen, könnte der neue Wohnraum vergleichsweise kostengünstig realisiert werden. Positiver Nebeneffekt: durch die Aufstockung reduziert sich der Energiebedarf im darunter liegenden Geschoss.

Die Lücke am Wohnungsmarkt kann nur geschlossen werden, wenn pro Jahr mindestens 300.000 Wohnungen im mittleren und unteren Preissegment entstehen. Da jährlich rund 70.000 bis 100.000 preisgünstige Wohnungen aus der Sozialbindung fallen, muss der soziale Wohnungsbau drastisch ausgeweitet werden.

Deutschland wird älter, bunter, flexibler, ökologischer und vielfältiger. Der Wohnungsbestand ist darauf nicht eingestellt. Große Teile des Gebäudebestands entsprechen weder energetisch noch von der Grundrissgestaltung modernen Standards. Nötig sind aufwendige Modernisierungen, die sich nur mit finanzieller Förderung wirtschaftlich realisieren lassen. In vielen Fällen sind Abriss und Bestandsersatz die günstigere Alternative.

Damit sich Durchschnittsverdiener neu gebaute Mietwohnungen in den Großstädten wieder leisten können, müssen die Kaltmieten für Neubauwohnungen deutlich gesenkt werden. Eine Verbesserung der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten in Kombination mit einer Reduzierung der Baulandkosten und verbesserte Finanzierungskonditionen hätten einen enormen Preiseffekt auf dem Mietwohnungsmarkt. Im Idealfall könnten die Kaltmieten in Neubauten um bis zu 4 Euro pro Quadratmeter sinken.

Verbesserte Abschreibungsbedingungen im Wohnungsbau sorgen nicht nur für mehr Wohnraum, sondern konsolidieren durch Steuern und Abgaben auch die öffentlichen Haushalte. So fließen beim Bau eines 2 Millionen Euro teuren Mehrfamilienhauses knapp 400.000 Euro als Steuern in den staatlichen Kassen zurück. Dies entspricht rund 20 Prozent der Investitionskosten. Der positive Effekt stellt sich schon ab einer Erhöhung des Neubauvolumens um 4.600 Wohneinheiten ein.

Wenn der Wirtschaftsstandort Deutschland weiter wachsen soll, muss mehr bezahlbarer Wohnraum in den Ballungsgebieten geschaffen werden. Denn wenn sich Menschen im Niedriglohnsektor bestimmte Städte nicht mehr leisten können, werden auch viele Stellen im Dienstleistungsbereich oder im öffentlichen Dienst unbesetzt bleiben. Mittelfristig besteht die Gefahr, dass eine Negativ-Spirale in Gang gesetzt wird, die die Wachstumskerne Deutschlands schwächt.

Die Schaffung bezahlbaren Wohnraums braucht einen Schulterschluss von Bund, Ländern und Kommunen. Sie müssen die Voraussetzungen schaffen, damit das Bauen in den Städten wieder attraktiv wird – durch die Anpassung des Abschreibungssatzes von 2% auf 4%, eine temporäre Verschnaufpause bei der EnEV sowie der Beschleunigung von Planung und Genehmigung. Ergänzend dazu müssen bei der Baulandbereitstellung alle Register einer aktiven Preisdämpfung gezogen werden.

In Deutschland fehlen vier Millionen Sozialwohnungen. Grund für den Mangel an bezahlbaren Wohnraum ist die auslaufende Mietpreisbindung, durch die pro Jahr rund 100.000 Wohnungen für Menschen mit geringem Einkommen unbezahlbar werden. Die 30.000 neu gebauten Sozialwohnungen sind nicht mehr als ein Tropfen auf den heißen Stein. Um die Lücke zu schließen, müssten jährlich mindestens 130.000 neue Wohneinheiten entstehen.

Der Wohnungsmangel in Deutschland ist hausgemacht - durch den Verkauf der kommunalen Wohnungsbestände in den 90er Jahren und den Abbau von wohnungspolitischen Maßnahmen. Mit kluger Wohnungspolitik ließe sich der hausgemachte Mangel wieder beseitigen. Mögliche Maßnahmen sind die Verlängerung der Zweckbindung, steuerliche Erleichterungen für den Mietwohnungsbau, Förderung des Ersatzneubau sowie eine integrierte Wohnungsbauförderung durch Bund, Länder und Kommunen.

Musste man bislang rund 30 Prozent seines Einkommens für die Miete aufwenden, sind es in vielen deutschen Städten bereits 40-50 Prozent. Betroffen sind vor allen Menschen mit geringem Einkommen. Um diese Fehlentwicklung zu stoppen, muss der soziale Wohnungsbau massiv vorangetrieben werden. Neben 80.000 Sozialwohnungen pro Jahr werden zusätzlich 60.000 Wohnungen im bezahlbaren Segment benötigt. Rund 6,4 Milliarden Euro müsste der Staat investieren, um die Schaffung bezahlbaren Wohnraums…

Rund 4 Prozent des deutschen Gebäudebestandes lässt nicht mehr zu vertretbaren Kosten modernisieren. In diesen Fällen ist Ersatzneubau die wirtschaftlichere Alternative. Um Ersatzneubau nicht schlechter zu stellen als eine Bestandssanierung, müssten dazu allerdings die für Neubau geltenden bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Stellplätze und Grenzabstände gelockert werden.

Rund 400.000 Wohnungen müssten jedes Jahr in Deutschland entstehen, um den Bedarf zu decken. Fertiggestellt wird aber nicht einmal die Hälfte. Würde das Angebot der realen Nachfrage entsprechen, wären im Wohnungsbau 745.000 zusätzliche Arbeitsplätze entstanden und rund 20 Milliarden Mehreinnahmen in die öffentlichen Haushalte geflossen.

Aktuell sind 17,5 Millionen Menschen in Deutschland älter als 65. Aber nur rund 2 Prozent des Wohnungsbestandes entsprechen den Bedürfnissen älterer Menschen. Das hat zur Konsequenz, dass 5 Prozent der Senioren viel früher als eigentlich nötig in ein Alten- oder Pflegeheim umziehen müssen. Stünden mehr altersgerechte Wohnungen zur Verfügung, würde dies die Pflegkassen um 2,9 Milliarden Euro entlasten.

Fehlender Wohnraum ist nicht nur ein Problem in den Städten, sondern zunehmend auch in ländlichen Regionen. Benötigt Bayern bis 2025 rund 1,4 Millionen neue Wohnungen, liegt der Bedarf in Thüringen immerhin bei fast 62 000 Wohnungen. Gebaut wird allerdings viel weniger: 2008 wurden in Bayern ca. 35 000 neue Wohnungen genehmigt, in Thüringen nicht einmal 2 200. Wenn die Bautätigkeit auf diesem Niveau verharrt, werden im Jahr 2025 in Thüringen rund 23 000 Wohnungen fehlen – in Bayern insgesamt ca.…