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Studien und Positionspapiere

 
 
 

Richtige Anreize setzen – Wohnungsbaukrise bewältigen – soziale Schieflage vermeiden

Studie zu den Bedarfen, Hemmnissen, Herausforderungen und drohenden Konsequenzen für den Wohnungsbau in Deutschland.

Die „Top 30 des Wohnungsbaus“ richten 6-Punkte-Notplan an Bundes- und Landesregierungen, Parlamente und Parteispitzen

Zu den wichtigen Fragen unserer Zeit zählt auch die weitere Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus. Ein Wohnungsbau von 400.000 Wohnungen je Jahr insgesamt steht immer noch ebenso auf der Agenda der Regierung wie die Schaffung von 100.000 Sozialwohnungen je Jahr. Konkrete Maßnahmen zur Erreichung dieser Ziele sind bisher jedoch nicht erkennbar. Vor diesem Hintergrund liefert diese Untersuchung eine aktuelle Aufarbeitung der jüngsten Entwicklungen und leitet notwendige Maßnahmen im Bereich des…

Im Rahmen dieser Untersuchung werden zunächst in einem „Faktencheck Wohneigentum“ verschiedene Aussagen zum Wohneigentum überprüft. Anschließend wird das „Wohneigentum im Klimawandel“ betrachtet. Es geht dabei nsbesondere um die Frage, ob und wenn ja, welchen Beitrag das in Verruf geratene Einfamilienhaus zur Senkung der Treibhausgasemissionen leisten könnte. Vor dem Fazit wird noch ein Blick auf die Förder- und Belastungslandschaft geworfen, um Ansätze für Besserungen aufzeigen zu können.

Trotz der hohen Verunsicherung durch die Coronakrise stiegen die Mieten und die Immobilienpreise weiter. Die positiven Erwartungen zur wirtschaftlichen Entwicklung wurden durch den Überfall Russlands auf die Ukraine gestoppt. Auch die wichtigen Hypothekenzinsen sind deutlich gestiegen. Können sich private Haushalte die angestrebte Immobilie noch leisten? Nehmen sie Abstriche bei Lage, Größe und Ausstattung in Kauf oder geben sie ihr Projekt Immobilienerwerb vorerst auf?

Trotz einer sehr guten Auftragslage zu Beginn des Jahres 2022 haben sich die Erwartungen bezüglich der zukünftigen Entwicklung von Wohnungsneubau und Gebäudesanierung infolge der Auswirkungen der Ukraine-Krise dramatisch eingetrübt. Momentan wird versucht, laufende Projekte trotz Material- und Fachkräftemangel sowie erheblich angestiegenen und nicht mehr kalkulierbaren Baustoffpreisen mit so wenig wie möglich Verzögerungen zu Ende zu bringen.

Die Anpassungen des deutschen Wohnungsbaus an die Anforderungen der Zukunft stellt die Wohnungs- und Bauwirtschaft und die Bewohner:innen vor bemerkenswerte Herausforderungen. Daher ist es von großer Bedeutung, sich Klarheit über den technischen und nutzungsspezifischen Zustand des Gebäudebestands sowie über die Möglichkeiten seiner Anpassung, seines Grenznutzens, seiner Potenziale und die ökonomischen Größenordnungen von komplexen Sanierungs- und Transformationsstrategien zu verschaffen.

Die Koalition aus SPD, Grünen und FDP hat einen Aufbruch in der Bau-, Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik angekündigt: Der Wohnungsneubau soll – mit einem Schwerpunkt auf dem öffentlich geförderten Wohnungsbau – deutlich ausgeweitet werden. Geplant ist, die Investitionsbedingungen für das Bauen durch einen günstigeren Abschreibungssatz und veränderte Förderungen zu verbessern sowie den Bauprozess einfacher, digitaler und kostengünstiger zu gestalten.

Die Bundesregierung steht vor gro en Herausforderungen. Gerade beim Wohnen treffen klimapolitische Ziele auf sozialstaatliche Notwendigkeiten. Mit dem Definieren der wohnungspolitischen Zielzahlen von 400.000 Wohnungen als j hrliche Gesamt-fertigstellungszahl und 100.000 zu schaffenden neuen Sozialwohnungen je Jahr ist ein positiver Anfang gemacht.

Diese Ziele mit ausreichend finanziellen Mitteln zu hinterlegen, ist eine der Aufgaben der kommenden Jahre.

Die neue DIN EN 1998-1/NA:2021-07 sieht vor, die bei der statischen Bemessung von Bauwerken anzusetzenden Einwirkungen gegenüber der Vorgängernorm DIN 4149 in vielen Gebieten Deutschlands zum Teil drastisch zu erhöhen, ohne dass wissenschaftliche Auswertungen dies notwendig erscheinen lassen. Vor einer bauaufsichtlichen Einführung ist deshalb eine umfassende Prüfung der damit verbundenen signifikanten Verteuerung des Bauens und der (finanziellen) Auswirkungen für Bestandsgebäude dringend…

In den nächsten Jahren werden durch die Politik entscheidende Weichen dafür gestellt, die soziale Frage Wohnen lösen und gleichzeitig die gesetzten Klimaschutzziele erreichen zu können. Daraus ergeben sich für das mineralische Bauen mit Mauerwerk neue Handlungsfelder, für die die Politik mit Technologieoffenheit und Planungssicherheit die wesentlichen Rahmenbedingungen setzen muss.

Dass Corona auch Chancen für die Schaffung bezahlbaren Wohnraums eröffnet, zeigt die aktuelle Studie des ARGE//eV. Da sich das Home-Office während der Pandemie zunehmend etabliert hat, könnten leerstehende Büroflächen in Wohnraum umgewandelt werden. Bis zum 2025 könnten auf dieses Weise ca. 235.000 Wohnungen entstehen. Positiver Nebeneffekt: der Umbau ist mit 1.108 €/m2 rund 75 Prozent preisgünstiger als ein Neubau.

Nach Corona dürfte sich der Bedarf an Sozialwohnungen deutlich erhöhen. Aktuell fehlen 670.000 Wohnungen im unteren Preissegment. Rein rechnerisch verschwindet alle 12 Minuten eine Sozialwohnung vom Markt. Von den ehemals 4 Millionen Sozialwohnungen sind nicht einmal mehr 1,1 Millionen übrig. Wie sich der Wohnungsbedarf bis 2035 entwickeln wird, zeigt die aktuelle Studie des Pestel Instituts.

Seit Juli 2020 wird auf der Ebene von Bund und Ländern eine politische Diskussion über die Einführung von Holzbauquoten angeregt. Stahlbeton und Mauersteine sind die Massenbaustoffe für Deutschland. In Deutschland werden die Wohnungs- und Nichtwohnungsbauten in allen Bundesländern überwiegend aus Stahlbeton und Mauersteinen – also in Massivbau – errichtet. Damit leisten die Massivbauer mit ihrer täglichen Arbeit den entscheidenden Anteil zur Errichtung der gebauten Umwelt und somit auch zur…

Wenige Wochen nach der Fertigstellung dieser Untersuchung erreichte die Corona-Pandemie Deutschland. Die damit einhergehenden gravierenden Veränderungen der gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Situation haben jedoch nicht dazu geführt, die Schlussfolgerungen der Untersuchung zu entkräften. Wie die Folgewirkungen der Pandemie nämlich zeigen, gelingen notwendige Anpassungen der Wohnung im Wohneigentum leichter und schneller als in Mietverhältnissen.

Mit Stand vom August 2020 ist es nach wie vor schwer, die möglichen Auswirkungen der Corona-Krise auf alle Bereiche des Bauens und Wohnens einzuschätzen. Während die Baubranchenvertreter eher mit einer azyklischen Baukonjunkturentwicklung rechnen, trifft die Krise viele Privathaushalte bereits ganz direkt. Wie sich diese aktuelle Situation auswirkt, zeigt eine aktuelle Studie des Pestel-Instituts (Hannover).

Bedingt durch die Corona-Krise wird für die deutsche Wirtschaft 2020 der größte Einbruch in der Nachkriegsgeschichte erwartet. Die Bau-, Immobilien- und Planungsbranche ist als überwiegend regional organisierte Wertschöpfungskette aktuell noch nicht in dem Umfang wie andere Branchen betroffen. Sie leistet damit in der einsetzenden Rezession einen stabilisierenden Beitrag. Allerdings wird die gesamtwirtschaftliche Situation auch zu deutlichen Nachfragerückgängen bei den Bauinvestitionen führen.

Vor dem Hintergrund von Fachkräftemangel und fehlendem Wohnraum müssen Unternehmen die Themen Arbeiten und Wohnen in Zukunft zusammen denken. Wer seinen Mitarbeitern nicht nur einen gut bezahlten Job, sondern auch eine bezahlbare Wohnung zur Verfügung stellen kann, wird im Kampf um die besten Köpfe im Vorteil sein. Die Studie zeigt, wie sich Mitarbeiterwohnen als Instrument aktiver Personalpolitik praktisch umsetzen lässt.

Um den wachsenden Bedarf an Wohnraum zu decken und gleichzeitig einen sparsamen Umgang mit der Ressource „Bauland“ sicherzustellen, ist eine behutsame Innenentwicklung und Nachverdichtung von Städten notwendig. Aufstockung und Umnutzung von Bestandsbauten sind flächenschonende Möglichkeiten in Ergänzung zum Bau neuer Wohngebäude. Dachaufstockungen stellen als Ergänzungsmaßnahme im Rahmen von Bestandsentwicklungen einen wichtigen Baustein zur Wohnungsangebotserweiterung dar.

In vielen Städten Deutschlands sind die Mietpreise selbst für die Mittelschicht nicht mehr bezahlbar. Um dieser Entwicklung entgegenzusteuern müssten bis 2030 rund 80.000 Sozialwohnungen pro Jahr neu entstehen. Laut der Studie des Pestel Instituts kann dies nur gelingen, wenn der Staat seine Förderung für den sozialen Wohnungsbau von zuletzt 2,4 auf 6,3 Milliarden jährlich erhöht.

Einer der Hauptgründe für stockenden Wohnungsbau und dramatische Mietsteigerungen ist fehlendes Bauland. Dabei ist die Schaffung von neuem Wohnraum auch ohne zusätzliche Flächen möglich ist. Die Studie der TU sieht auf Bürogebäuden, Supermärkten und Parkhäusern in Innenstädten Potenzial von bis zu 2,7 Millionen zusätzlichen Wohnungen.

Um die Klimaschutzziele zu erreichen, muss auch der Gebäude- energieverbrauch gesenkt werden. Ökologische Maßeinheit ist die sog. Graue Energie – der Energiebedarf während des gesamten Lebenszyklus. Die Studie des FIW kommt zu dem Schluss, dass es besonders in der langfristigen Betrachtung keine ökobilanziellen Unterschiede zwischen Holz- und Mauerwerkskonstruktionen gibt.

4 von 10 Senioren werden 2030 weniger als 800 Euro Rente bekommen. Einen effektiven Schutz vor Altersarmut bietet Wohneigentum. Allerdings wird diese Möglichkeit hierzulande viel zu wenig genutzt. Mit einer Wohneigentumsquote von 45 Prozent liegt Deutschland im europaweiten Vergleich auf einem der hintersten Plätze. Durch ein staatliches Bürgschaftsprogramm könnte deutlich mehr Menschen die Chance eröffnet werden, sich durch Wohneigentum fürs Alter abzusichern.

Die Große Koalition hat sich mit der „Wohnraum-Offensive“ von 1,5 Millionen Neubauwohnungen bis 2021 ein ambitioniertes Ziel gesetzt. Die Verbände und Organisationen der Aktion „Impulse für den Wohnungsbau“ unterstützen diesen politischen Entschluss ausdrücklich. Darüber hinaus wird begrüßt, dass der Bau sowohl in der Regierung durch Berufung eines Bau-Staatssekretärs als auch im Parlament durch Einrichtung eines Bau-Ausschusses gestärkt wird.

Wenn die Wohnungsbau-Wende gelingen soll, muss die neue Bundesregierung folgende Maßnahmen berücksichtigen: Erhalt der Mitverantwortung des Bundes für den sozialen Wohnungsbau, Ausweitung des sozialen Wohnungsbaus sowie eine Erhöhung der steuerlichen Normalabschreibung beim Mietwohnungsbau.

In Deutschland fehlen rund eine Million Wohnungen. Und das nicht nur in den Metropolen Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Köln, München und Stuttgart. Mittlerweile hat der Mangel auch ländliche Regionen erreicht. Betroffen sind vor allem kleinere und mittlere Universitätsstädte sowie Umlandbereiche von Ballungsräumen.

Aufgrund ihrer längeren Lebensdauer von 80 Jahren weisen Mehrfamilienhäuser aus Mauerwerk eine ähnlich gute Ökobilanz wie Wohngebäude aus Holz auf. Da die die Nutzungsdauer von Konstruktionsbauteilen aus Holz kürzer ist, müssen sie im Verlauf dieser Zeit einmal ersetzt werden – mit entsprechenden Auswirkungen auf das ökobilanzielle Gesamtergebnis.

Die meisten Versicherungen stufen massiv gebaute Einfamilienhäuser deutlich niedriger ein als nicht massive Wohngebäude. Im Durchschnitt sind die Versicherungsprämien für Massivgebäude um 40 bis 50 % günstiger. Zu diesem Ergebnis kommt eine Kurzstudie des Pestel Instituts Hannover zum Thema Wohngebäudeversicherungen.

Trotz niedriger Zinsen ist die Wohneigentumsquote in weiten Teilen Deutschlands gesunken. Grund dafür sind längere Ausbildungszeiten und der immer häufiger unter unsicheren Bedingungen erfolgende Einstieg in die Erwerbstätigkeit. Dadurch verschiebt sich die Möglichkeit zum Erwerb von Wohneigentum auf ein höheres Lebensalter. Festzinsdarlehen mit Laufzeiten von 25 bis 30 Jahren sowie regionale Grundstücksprogramme zur Wohneigentumsbildung könnten hier Abhilfe schaffen.

Um dem zunehmenden Nachfragedruck breiter Bevölkerungsschichten gerecht werden zu können, sind zusätzliche Anreize zum Neubau von mehr Wohnungen in allen Gebäudetypen und insbesondere von mehr bezahlbaren Mietwohnungen erforderlich. Damit die richtigen Weichen für eine bedarfsgerechte Wohnungspolitik gestellt werden können, fordern Verbände der Bau- und Immobilienwirtschaft sowie der Deutsche Mieterbund die Aufnahme von 12 zentralen Maßnahmen in die Wahlprogramme.

Seit Januar 2016 gelten für Neubauten 25 Prozent höhere energetische Anforderungen als bisher. Massives Mauerwerk erfüllt den Niedrigst-Energie-Standard auch ohne zusätzliche Wärmedämmung und sind damit für die energetische Zukunft bestens gerüstet.

Mit der Abschaffung der Eigenheimzulage wurde die Förderung von Wohneigentum in Deutschland faktisch eingestellt. Dabei ist Wohneigentum ein wichtiger Baustein der Altersvorsorge. Doch zu wenige Deutsche machen davon Gebrauch. Um die Eigentumsquote von aktuell 45 Prozent zu erhöhen, bedarf es einer politischen Kehrtwende. Dabei würde der Staat von der Eigentumsförderung profitieren. Denn pro Jahr fließen mehr als 8 Mrd. € an Steuern in den Haushalt zurück.

Mineralische Baustoffe wie Kalksandstein, Leichtbeton, Porenbeton oder Ziegel stehen dem als besonders umweltschonend geltenden Rohstoff Holz in Sachen Nachhaltigkeit in nichts nach. Zudem kann Mauerwerk mit zusätzlichen Vorteilen, wie z.B. kürzeren Transportwegen punkten. Während Holz im Durchschnitt 175 km weit transportiert werden muss, sind es bei mineralischen Baustoffen lediglich 25 bis 50 km.

Das Wohnraumproblem in Deutschland kann nur gelöst werden, wenn die zur Verfügung stehenden wohnungspolitischen Instrumente für mehr Wohnungsbau – vom frei finanzierten Wohnungsbau über die soziale Wohnraumförderung bis hin zu Maßnahmen der Wohneigentumsbildung – konsequent und gezielt eingesetzt werden.

Der angespannte Wohnungsmarkt kostet nicht nur Geld, sondern auch Arbeitskräfte. Da neue Mitarbeiter vielfach keine bezahlbare Wohnung finden, wird die Personalgewinnung für Unternehmen zunehmend schwerer. Werkswohnungen sind eine Möglichkeit, Fachkräfte langfristig zu binden. Die Studie zeigt, dass Mitarbeiterwohnen zu vertretbaren Mieten realisiert werden kann – insbesondere dann, wenn unternehmensseitig eigener Baugrund eingebracht wird.

Im Vergleich des thermischen Raumklimas von Massiv- und Holzhäusern zeigen sich große Unterschiede. Aufgrund der thermischen Speichermasse ist die maximal erreichte Raumtemperatur in Häusern aus massivem Mauerwerk niedriger. Temperaturschwankungen und Überhitzungen treten deutlich geringer auf. Zudem ist der Heizenergiebedarf von Massivhäusern bis zu 10 Prozent geringer.

Die Lücke am Wohnungsmarkt kann nur geschlossen werden, wenn pro Jahr mindestens 300.000 Wohnungen im mittleren und unteren Preissegment entstehen. Da jährlich rund 70.000 bis 100.000 preisgünstige Wohnungen aus der Sozialbindung fallen, muss der soziale Wohnungsbau drastisch ausgeweitet werden.

Deutschland wird älter, bunter, flexibler, ökologischer und vielfältiger. Der Wohnungsbestand ist darauf nicht eingestellt. Große Teile des Gebäudebestands entsprechen weder energetisch noch von der Grundrissgestaltung modernen Standards. Nötig sind aufwendige Modernisierungen, die sich nur mit finanzieller Förderung wirtschaftlich realisieren lassen. In vielen Fällen sind Abriss und Bestandsersatz die günstigere Alternative.

Damit sich Durchschnittsverdiener neu gebaute Mietwohnungen in den Großstädten wieder leisten können, müssen die Kaltmieten für Neubauwohnungen deutlich gesenkt werden. Eine Verbesserung der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten in Kombination mit einer Reduzierung der Baulandkosten und verbesserte Finanzierungskonditionen hätten einen enormen Preiseffekt auf dem Mietwohnungsmarkt. Im Idealfall könnten die Kaltmieten in Neubauten um bis zu 4 Euro pro Quadratmeter sinken.

Aufgrund fehlender Grundstücke in den Großstädten müssen alle Potenziale der urbanen Verdichtung ausgeschöpft werden. Durch die Aufstockung von Mehrfamilienhäusern in Ballungsgebieten könnten mehr als 1 Mio. zusätzliche Wohnungen mit insgesamt 84,2 Mio. m2 Wohnfläche geschaffen werden.

Verbesserte Abschreibungsbedingungen im Wohnungsbau sorgen nicht nur für mehr Wohnraum, sondern konsolidieren durch Steuern und Abgaben auch die öffentlichen Haushalte. So fließen beim Bau eines 2 Millionen Euro teuren Mehrfamilienhauses knapp 400.000 Euro als Steuern in den staatlichen Kassen zurück. Dies entspricht rund 20 Prozent der Investitionskosten. Der positive Effekt stellt sich schon ab einer Erhöhung des Neubauvolumens um 4.600 Wohneinheiten ein.

Wenn der Wirtschaftsstandort Deutschland weiter wachsen soll, muss mehr bezahlbarer Wohnraum in den Ballungsgebieten geschaffen werden. Denn wenn sich Menschen im Niedriglohnsektor bestimmte Städte nicht mehr leisten können, werden auch viele Stellen im Dienstleistungsbereich oder im öffentlichen Dienst unbesetzt bleiben. Mittelfristig besteht die Gefahr, dass eine Negativ-Spirale in Gang gesetzt wird, die die Wachstumskerne Deutschlands schwächt.

Ein- und Zweifamilienhäuser aus Mauerwerk haben über einen Zeitraum von 50 Jahren eine ähnlich gute Ökobilanz wie Häuser aus Holz – und sind rund 4 Prozent kostengünstiger in der Errichtung. Zu diesem Ergebnis kommt eine lebenszyklusorientierte Analyse der TU Darmstadt.

Die Schaffung bezahlbaren Wohnraums braucht einen Schulterschluss von Bund, Ländern und Kommunen. Sie müssen die Voraussetzungen schaffen, damit das Bauen in den Städten wieder attraktiv wird – durch die Anpassung des Abschreibungssatzes von 2% auf 4%, eine temporäre Verschnaufpause bei der EnEV sowie der Beschleunigung von Planung und Genehmigung. Ergänzend dazu müssen bei der Baulandbereitstellung alle Register einer aktiven Preisdämpfung gezogen werden.

In Deutschland fehlen vier Millionen Sozialwohnungen. Grund für den Mangel an bezahlbaren Wohnraum ist die auslaufende Mietpreisbindung, durch die pro Jahr rund 100.000 Wohnungen für Menschen mit geringem Einkommen unbezahlbar werden. Die 30.000 neu gebauten Sozialwohnungen sind nicht mehr als ein Tropfen auf den heißen Stein. Um die Lücke zu schließen, müssten jährlich mindestens 130.000 neue Wohneinheiten entstehen.

Der Wohnungsmangel in Deutschland ist hausgemacht - durch den Verkauf der kommunalen Wohnungsbestände in den 90er Jahren und den Abbau von wohnungspolitischen Maßnahmen. Mit kluger Wohnungspolitik ließe sich der hausgemachte Mangel wieder beseitigen. Mögliche Maßnahmen sind die Verlängerung der Zweckbindung, steuerliche Erleichterungen für den Mietwohnungsbau, Förderung des Ersatzneubau sowie eine integrierte Wohnungsbauförderung durch Bund, Länder und Kommunen.

Musste man bislang rund 30 Prozent seines Einkommens für die Miete aufwenden, sind es in vielen deutschen Städten bereits 40-50 Prozent. Betroffen sind vor allen Menschen mit geringem Einkommen. Um diese Fehlentwicklung zu stoppen, muss der soziale Wohnungsbau massiv vorangetrieben werden. Neben 80.000 Sozialwohnungen pro Jahr werden zusätzlich 60.000 Wohnungen im bezahlbaren Segment benötigt. Rund 6,4 Milliarden Euro müsste der Staat investieren, um die Schaffung bezahlbaren Wohnraums…

Sollen die Klimaschutzziele im Gebäudebestand auf Basis der EnEV 2009 erreicht werden, muss es durch entsprechende Rahmenbedingungen und Förderanreize gelingen, die Sanierungsrate auf 2 Prozent pro Jahr und die Neubautätigkeit auf 250.000 Wohneinheiten pro Jahr zu erhöhen. Neben der Reduktion des Energieverbrauchs hätte die Novellierung der EnEV dann auch positive volkswirtschaftliche Effekte. So würde die Bruttowertschöpfung ein um 528 Mio. Euro steigen und die öffentliche Hand Mehreinnahmen…

Rund 4 Prozent des deutschen Gebäudebestandes lässt nicht mehr zu vertretbaren Kosten modernisieren. In diesen Fällen ist Ersatzneubau die wirtschaftlichere Alternative. Um Ersatzneubau nicht schlechter zu stellen als eine Bestandssanierung, müssten dazu allerdings die für Neubau geltenden bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Stellplätze und Grenzabstände gelockert werden.