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Studien und Positionspapiere

 
 
 

Bedingt durch die Corona-Krise wird für die deutsche Wirtschaft 2020 der größte Einbruch in der Nachkriegsgeschichte erwartet. Die Bau-, Immobilien- und Planungsbranche ist als überwiegend regional organisierte Wertschöpfungskette aktuell noch nicht in dem Umfang wie andere Branchen betroffen. Sie leistet damit in der einsetzenden Rezession einen stabilisierenden Beitrag. Allerdings wird die gesamtwirtschaftliche Situation auch zu deutlichen Nachfragerückgängen bei den Bauinvestitionen führen.

Vor dem Hintergrund von Fachkräftemangel und fehlendem Wohnraum müssen Unternehmen die Themen Arbeiten und Wohnen in Zukunft zusammen denken. Wer seinen Mitarbeitern nicht nur einen gut bezahlten Job, sondern auch eine bezahlbare Wohnung zur Verfügung stellen kann, wird im Kampf um die besten Köpfe im Vorteil sein. Die Studie zeigt, wie sich Mitarbeiterwohnen als Instrument aktiver Personalpolitik praktisch umsetzen lässt.

Um den wachsenden Bedarf an Wohnraum zu decken und gleichzeitig einen sparsamen Umgang mit der Ressource „Bauland“ sicherzustellen, ist eine behutsame Innenentwicklung und Nachverdichtung von Städten notwendig. Aufstockung und Umnutzung von Bestandsbauten sind flächenschonende Möglichkeiten in Ergänzung zum Bau neuer Wohngebäude. Dachaufstockungen stellen als Ergänzungsmaßnahme im Rahmen von Bestandsentwicklungen einen wichtigen Baustein zur Wohnungsangebotserweiterung dar.

In vielen Städten Deutschlands sind die Mietpreise selbst für die Mittelschicht nicht mehr bezahlbar. Um dieser Entwicklung entgegenzusteuern müssten bis 2030 rund 80.000 Sozialwohnungen pro Jahr neu entstehen. Laut der Studie des Pestel Instituts kann dies nur gelingen, wenn der Staat seine Förderung für den sozialen Wohnungsbau von zuletzt 2,4 auf 6,3 Milliarden jährlich erhöht.

Einer der Hauptgründe für stockenden Wohnungsbau und dramatische Mietsteigerungen ist fehlendes Bauland. Dabei ist die Schaffung von neuem Wohnraum auch ohne zusätzliche Flächen möglich ist. Die Studie der TU sieht auf Bürogebäuden, Supermärkten und Parkhäusern in Innenstädten Potenzial von bis zu 2,7 Millionen zusätzlichen Wohnungen.

Um die Klimaschutzziele zu erreichen, muss auch der Gebäude- energieverbrauch gesenkt werden. Ökologische Maßeinheit ist die sog. Graue Energie – der Energiebedarf während des gesamten Lebenszyklus. Die Studie des FIW kommt zu dem Schluss, dass es besonders in der langfristigen Betrachtung keine ökobilanziellen Unterschiede zwischen Holz- und Mauerwerkskonstruktionen gibt.

4 von 10 Senioren werden 2030 weniger als 800 Euro Rente bekommen. Einen effektiven Schutz vor Altersarmut bietet Wohneigentum. Allerdings wird diese Möglichkeit hierzulande viel zu wenig genutzt. Mit einer Wohneigentumsquote von 45 Prozent liegt Deutschland im europaweiten Vergleich auf einem der hintersten Plätze. Durch ein staatliches Bürgschaftsprogramm könnte deutlich mehr Menschen die Chance eröffnet werden, sich durch Wohneigentum fürs Alter abzusichern.

Die Große Koalition hat sich mit der „Wohnraum-Offensive“ von 1,5 Millionen Neubauwohnungen bis 2021 ein ambitioniertes Ziel gesetzt. Die Verbände und Organisationen der Aktion „Impulse für den Wohnungsbau“ unterstützen diesen politischen Entschluss ausdrücklich. Darüber hinaus wird begrüßt, dass der Bau sowohl in der Regierung durch Berufung eines Bau-Staatssekretärs als auch im Parlament durch Einrichtung eines Bau-Ausschusses gestärkt wird.

Wenn die Wohnungsbau-Wende gelingen soll, muss die neue Bundesregierung folgende Maßnahmen berücksichtigen: Erhalt der Mitverantwortung des Bundes für den sozialen Wohnungsbau, Ausweitung des sozialen Wohnungsbaus sowie eine Erhöhung der steuerlichen Normalabschreibung beim Mietwohnungsbau.

In Deutschland fehlen rund eine Million Wohnungen. Und das nicht nur in den Metropolen Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Köln, München und Stuttgart. Mittlerweile hat der Mangel auch ländliche Regionen erreicht. Betroffen sind vor allem kleinere und mittlere Universitätsstädte sowie Umlandbereiche von Ballungsräumen.

Aufgrund ihrer längeren Lebensdauer von 80 Jahren weisen Mehrfamilienhäuser aus Mauerwerk eine ähnlich gute Ökobilanz wie Wohngebäude aus Holz auf. Da die die Nutzungsdauer von Konstruktionsbauteilen aus Holz kürzer ist, müssen sie im Verlauf dieser Zeit einmal ersetzt werden – mit entsprechenden Auswirkungen auf das ökobilanzielle Gesamtergebnis.

Die meisten Versicherungen stufen massiv gebaute Einfamilienhäuser deutlich niedriger ein als nicht massive Wohngebäude. Im Durchschnitt sind die Versicherungsprämien für Massivgebäude um 40 bis 50 % günstiger. Zu diesem Ergebnis kommt eine Kurzstudie des Pestel Instituts Hannover zum Thema Wohngebäudeversicherungen.

Trotz niedriger Zinsen ist die Wohneigentumsquote in weiten Teilen Deutschlands gesunken. Grund dafür sind längere Ausbildungszeiten und der immer häufiger unter unsicheren Bedingungen erfolgende Einstieg in die Erwerbstätigkeit. Dadurch verschiebt sich die Möglichkeit zum Erwerb von Wohneigentum auf ein höheres Lebensalter. Festzinsdarlehen mit Laufzeiten von 25 bis 30 Jahren sowie regionale Grundstücksprogramme zur Wohneigentumsbildung könnten hier Abhilfe schaffen.

Um dem zunehmenden Nachfragedruck breiter Bevölkerungsschichten gerecht werden zu können, sind zusätzliche Anreize zum Neubau von mehr Wohnungen in allen Gebäudetypen und insbesondere von mehr bezahlbaren Mietwohnungen erforderlich. Damit die richtigen Weichen für eine bedarfsgerechte Wohnungspolitik gestellt werden können, fordern Verbände der Bau- und Immobilienwirtschaft sowie der Deutsche Mieterbund die Aufnahme von 12 zentralen Maßnahmen in die Wahlprogramme.

Seit Januar 2016 gelten für Neubauten 25 Prozent höhere energetische Anforderungen als bisher. Massives Mauerwerk erfüllt den Niedrigst-Energie-Standard auch ohne zusätzliche Wärmedämmung und sind damit für die energetische Zukunft bestens gerüstet.

Mit der Abschaffung der Eigenheimzulage wurde die Förderung von Wohneigentum in Deutschland faktisch eingestellt. Dabei ist Wohneigentum ein wichtiger Baustein der Altersvorsorge. Doch zu wenige Deutsche machen davon Gebrauch. Um die Eigentumsquote von aktuell 45 Prozent zu erhöhen, bedarf es einer politischen Kehrtwende. Dabei würde der Staat von der Eigentumsförderung profitieren. Denn pro Jahr fließen mehr als 8 Mrd. € an Steuern in den Haushalt zurück.

Mineralische Baustoffe wie Kalksandstein, Leichtbeton, Porenbeton oder Ziegel stehen dem als besonders umweltschonend geltenden Rohstoff Holz in Sachen Nachhaltigkeit in nichts nach. Zudem kann Mauerwerk mit zusätzlichen Vorteilen, wie z.B. kürzeren Transportwegen punkten. Während Holz im Durchschnitt 175 km weit transportiert werden muss, sind es bei mineralischen Baustoffen lediglich 25 bis 50 km.

Das Wohnraumproblem in Deutschland kann nur gelöst werden, wenn die zur Verfügung stehenden wohnungspolitischen Instrumente für mehr Wohnungsbau – vom frei finanzierten Wohnungsbau über die soziale Wohnraumförderung bis hin zu Maßnahmen der Wohneigentumsbildung – konsequent und gezielt eingesetzt werden.

Der angespannte Wohnungsmarkt kostet nicht nur Geld, sondern auch Arbeitskräfte. Da neue Mitarbeiter vielfach keine bezahlbare Wohnung finden, wird die Personalgewinnung für Unternehmen zunehmend schwerer. Werkswohnungen sind eine Möglichkeit, Fachkräfte langfristig zu binden. Die Studie zeigt, dass Mitarbeiterwohnen zu vertretbaren Mieten realisiert werden kann – insbesondere dann, wenn unternehmensseitig eigener Baugrund eingebracht wird.

Die Lösung des Wohnungsproblems liegt auf deutschen Dächern. Mehr als 1,5 Millionen zusätzliche Wohnungen könnten durch Dach-Aufstockung in Großstädten, Ballungsräumen und Universitätsstädten entstehen. Da weder Grundstücks- und Erschließungskosten anfallen, könnte der neue Wohnraum vergleichsweise kostengünstig realisiert werden. Positiver Nebeneffekt: durch die Aufstockung reduziert sich der Energiebedarf im darunter liegenden Geschoss.

Im Vergleich des thermischen Raumklimas von Massiv- und Holzhäusern zeigen sich große Unterschiede. Aufgrund der thermischen Speichermasse ist die maximal erreichte Raumtemperatur in Häusern aus massivem Mauerwerk niedriger. Temperaturschwankungen und Überhitzungen treten deutlich geringer auf. Zudem ist der Heizenergiebedarf von Massivhäusern bis zu 10 Prozent geringer.

Die Lücke am Wohnungsmarkt kann nur geschlossen werden, wenn pro Jahr mindestens 300.000 Wohnungen im mittleren und unteren Preissegment entstehen. Da jährlich rund 70.000 bis 100.000 preisgünstige Wohnungen aus der Sozialbindung fallen, muss der soziale Wohnungsbau drastisch ausgeweitet werden.

Deutschland wird älter, bunter, flexibler, ökologischer und vielfältiger. Der Wohnungsbestand ist darauf nicht eingestellt. Große Teile des Gebäudebestands entsprechen weder energetisch noch von der Grundrissgestaltung modernen Standards. Nötig sind aufwendige Modernisierungen, die sich nur mit finanzieller Förderung wirtschaftlich realisieren lassen. In vielen Fällen sind Abriss und Bestandsersatz die günstigere Alternative.

Damit sich Durchschnittsverdiener neu gebaute Mietwohnungen in den Großstädten wieder leisten können, müssen die Kaltmieten für Neubauwohnungen deutlich gesenkt werden. Eine Verbesserung der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten in Kombination mit einer Reduzierung der Baulandkosten und verbesserte Finanzierungskonditionen hätten einen enormen Preiseffekt auf dem Mietwohnungsmarkt. Im Idealfall könnten die Kaltmieten in Neubauten um bis zu 4 Euro pro Quadratmeter sinken.

Aufgrund fehlender Grundstücke in den Großstädten müssen alle Potenziale der urbanen Verdichtung ausgeschöpft werden. Durch die Aufstockung von Mehrfamilienhäusern in Ballungsgebieten könnten mehr als 1 Mio. zusätzliche Wohnungen mit insgesamt 84,2 Mio. m2 Wohnfläche geschaffen werden.

Verbesserte Abschreibungsbedingungen im Wohnungsbau sorgen nicht nur für mehr Wohnraum, sondern konsolidieren durch Steuern und Abgaben auch die öffentlichen Haushalte. So fließen beim Bau eines 2 Millionen Euro teuren Mehrfamilienhauses knapp 400.000 Euro als Steuern in den staatlichen Kassen zurück. Dies entspricht rund 20 Prozent der Investitionskosten. Der positive Effekt stellt sich schon ab einer Erhöhung des Neubauvolumens um 4.600 Wohneinheiten ein.

Wenn der Wirtschaftsstandort Deutschland weiter wachsen soll, muss mehr bezahlbarer Wohnraum in den Ballungsgebieten geschaffen werden. Denn wenn sich Menschen im Niedriglohnsektor bestimmte Städte nicht mehr leisten können, werden auch viele Stellen im Dienstleistungsbereich oder im öffentlichen Dienst unbesetzt bleiben. Mittelfristig besteht die Gefahr, dass eine Negativ-Spirale in Gang gesetzt wird, die die Wachstumskerne Deutschlands schwächt.

Ein- und Zweifamilienhäuser aus Mauerwerk haben über einen Zeitraum von 50 Jahren eine ähnlich gute Ökobilanz wie Häuser aus Holz – und sind rund 4 Prozent kostengünstiger in der Errichtung. Zu diesem Ergebnis kommt eine lebenszyklusorientierte Analyse der TU Darmstadt.

Die Schaffung bezahlbaren Wohnraums braucht einen Schulterschluss von Bund, Ländern und Kommunen. Sie müssen die Voraussetzungen schaffen, damit das Bauen in den Städten wieder attraktiv wird – durch die Anpassung des Abschreibungssatzes von 2% auf 4%, eine temporäre Verschnaufpause bei der EnEV sowie der Beschleunigung von Planung und Genehmigung. Ergänzend dazu müssen bei der Baulandbereitstellung alle Register einer aktiven Preisdämpfung gezogen werden.

In Deutschland fehlen vier Millionen Sozialwohnungen. Grund für den Mangel an bezahlbaren Wohnraum ist die auslaufende Mietpreisbindung, durch die pro Jahr rund 100.000 Wohnungen für Menschen mit geringem Einkommen unbezahlbar werden. Die 30.000 neu gebauten Sozialwohnungen sind nicht mehr als ein Tropfen auf den heißen Stein. Um die Lücke zu schließen, müssten jährlich mindestens 130.000 neue Wohneinheiten entstehen.

Der Wohnungsmangel in Deutschland ist hausgemacht - durch den Verkauf der kommunalen Wohnungsbestände in den 90er Jahren und den Abbau von wohnungspolitischen Maßnahmen. Mit kluger Wohnungspolitik ließe sich der hausgemachte Mangel wieder beseitigen. Mögliche Maßnahmen sind die Verlängerung der Zweckbindung, steuerliche Erleichterungen für den Mietwohnungsbau, Förderung des Ersatzneubau sowie eine integrierte Wohnungsbauförderung durch Bund, Länder und Kommunen.

Musste man bislang rund 30 Prozent seines Einkommens für die Miete aufwenden, sind es in vielen deutschen Städten bereits 40-50 Prozent. Betroffen sind vor allen Menschen mit geringem Einkommen. Um diese Fehlentwicklung zu stoppen, muss der soziale Wohnungsbau massiv vorangetrieben werden. Neben 80.000 Sozialwohnungen pro Jahr werden zusätzlich 60.000 Wohnungen im bezahlbaren Segment benötigt. Rund 6,4 Milliarden Euro müsste der Staat investieren, um die Schaffung bezahlbaren Wohnraums…

Sollen die Klimaschutzziele im Gebäudebestand auf Basis der EnEV 2009 erreicht werden, muss es durch entsprechende Rahmenbedingungen und Förderanreize gelingen, die Sanierungsrate auf 2 Prozent pro Jahr und die Neubautätigkeit auf 250.000 Wohneinheiten pro Jahr zu erhöhen. Neben der Reduktion des Energieverbrauchs hätte die Novellierung der EnEV dann auch positive volkswirtschaftliche Effekte. So würde die Bruttowertschöpfung ein um 528 Mio. Euro steigen und die öffentliche Hand Mehreinnahmen…

Rund 4 Prozent des deutschen Gebäudebestandes lässt nicht mehr zu vertretbaren Kosten modernisieren. In diesen Fällen ist Ersatzneubau die wirtschaftlichere Alternative. Um Ersatzneubau nicht schlechter zu stellen als eine Bestandssanierung, müssten dazu allerdings die für Neubau geltenden bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Stellplätze und Grenzabstände gelockert werden.

Mauerwerksbau aus Kalksandstein, Leichtbeton, Porenbeton oder ist die wirtschaftlichste Konstruktionsart im mehrgeschossigen Wohnungsbau. So ergibt sich im Vergleich zu Stahlbeton eine rund elfprozentige Kostenersparnis. Gegenüber Holzkonstruktionen liegt der Kostenvorteil bei circa 15 Prozent.

Rund 400.000 Wohnungen müssten jedes Jahr in Deutschland entstehen, um den Bedarf zu decken. Fertiggestellt wird aber nicht einmal die Hälfte. Würde das Angebot der realen Nachfrage entsprechen, wären im Wohnungsbau 745.000 zusätzliche Arbeitsplätze entstanden und rund 20 Milliarden Mehreinnahmen in die öffentlichen Haushalte geflossen.

Aktuell sind 17,5 Millionen Menschen in Deutschland älter als 65. Aber nur rund 2 Prozent des Wohnungsbestandes entsprechen den Bedürfnissen älterer Menschen. Das hat zur Konsequenz, dass 5 Prozent der Senioren viel früher als eigentlich nötig in ein Alten- oder Pflegeheim umziehen müssen. Stünden mehr altersgerechte Wohnungen zur Verfügung, würde dies die Pflegkassen um 2,9 Milliarden Euro entlasten.

Fehlender Wohnraum ist nicht nur ein Problem in den Städten, sondern zunehmend auch in ländlichen Regionen. Benötigt Bayern bis 2025 rund 1,4 Millionen neue Wohnungen, liegt der Bedarf in Thüringen immerhin bei fast 62 000 Wohnungen. Gebaut wird allerdings viel weniger: 2008 wurden in Bayern ca. 35 000 neue Wohnungen genehmigt, in Thüringen nicht einmal 2 200. Wenn die Bautätigkeit auf diesem Niveau verharrt, werden im Jahr 2025 in Thüringen rund 23 000 Wohnungen fehlen – in Bayern insgesamt ca.…