Auch für die neue Bundesregierung sind die steuerlichen Rahmenbedingungen für Wohnimmobilien ein wichtiger Hebel zum Anschub der Neubau- und Sanierungstätigkeiten. Dabei war die Ampelregierung gerade im steuerlichen Bereich nicht untätig.

Die lineare Abschreibung für Wohnimmobilien war zum 1. Januar 2023 von 2 auf 3 Prozent pro Jahr angehoben worden. Im März 2024 wurde mit der Umsetzung des Wachstumschancengesetzes eine befristete degressive Abschreibung für den Mietwohnungsneubau neu eingeführt und die Bedingungen für die Sonderabschreibung von Neubauten im energetischem Energieeffizienzhausstandard 40 mit Nachhaltigkeitssiegel QNG (EH40 / QNG) verbessert. Alle drei Maßnahmen konnten jedoch den starken Einbruch der Neubautätigkeit nicht stoppen.

Dies dürfte verschiedene Gründe haben. So war zum Beispiel die Erhöhung der linearen Abschreibung seit Jahren überfällig, da der Anteil des technischen Ausbaus an den Neubaukosten stark angestiegen ist und sich dadurch die mittlere Nutzungsdauer bei steuerrechtlicher Betrachtung auf unter 36 Jahre reduziert hatte. Insofern war die Erhöhung der linearen Abschreibung eine Maßnahme, die lediglich eine Benachteiligung des Investitionsgutes Mietwohnung gegenüber anderen Investitionsgütern aufhob, aber keine Besserstellung ist. Die degressive Abschreibung und die Sonderabschreibung stellen hingegen eine solche Besserstellung dar und haben damit eine Lenkungswirkung zugunsten von Wohnimmobilien. Aber eben nur eine Lenkungswirkung. Das heißt, die vorhandenen Investoren kaufen oder bauen Wohnungen, anstatt in andere Werte zu investieren.

Mehr Menschen müssen wieder in Wohneigentum investieren können

Weiterhin diesen Weg zu gehen und nur auf Lenkungswirkungen aus zu sein, wird sich diese Bundesregierung nicht leisten können. Wenn der Wohnungsbedarf gedeckt werden soll, müssen wieder mehr Menschen in die Lage versetzt werden, überhaupt erst einmal über eine Investition nachdenken zu können. Haupthindernis ist bei vielen Haushalten das fehlende Eigenkapital. Abschreibungsmöglichkeiten sind aber keine eigenkapitalersetzenden Maßnahmen. Dazu braucht es Zuschüsse oder aber den Verzicht auf eigenkapitalschädliche Steuern wie die Grunderwerbsteuer. 

Das im Jahr 2022 ausgelaufene Förderprogramm Effizienzhaus 55 hat mit einem durchschnittlichen Zuschuss von 32.000 Euro gezeigt, wie stark dieses Förderinstrument wirken kann. Obwohl das Programm schon zum Februar eingestellt worden war, hatte die KfW im Jahr 2022 ca. 300.000 neue Wohnungen auf diesem Förderweg unterstützt. Das waren in einem einzigen Antragsmonat mehr Wohneinheiten als durch die Programme der Ampelregierung in den Jahren 2023 und 2024 insgesamt gefördert wurden.

Auch das Baukindergeld war ein Erfolg. Es hat zwar in vier Jahren 2,8 Milliarden Euro gekostet, aber auch 131.000 neue Wohnungen geschaffen. Zum Vergleich, Bund und Länder haben allein 2023 insgesamt 4,37 Milliarden Euro für das Wohngeld ausgegeben, ohne dass dadurch eine einzige neue Wohnung errichtet wurde.

Vor diesem Hintergrund sollten die von der neuen Bundesregierung angedachten Schritte nicht nur „steuerrechtliche Maßnahmen verbessern“, wie es im Koalitionsvertrag heißt. Es müssen auch neue steuerliche Fördermaßnahmen entwickelt werden. Der Verzicht auf die Erhebung oder aber zumindest die Stundung der Grunderwerbsteuer könnte eine solche, eigenkapitalwirksame Maßnahme sein.