„One fits all“ oder doch lieber maßgeschneidert?
DGfM-Geschäftsführer Christian Bruch. Foto: Christoph Große
Berlin, Mai 2026 – Der diesjährige Wohnungsbau-Tag hat es wieder auf den Punkt gebracht. Wohnungsbau in Deutschland dauert zu lange, ist zu teuer und findet zu wenig statt. Da, wo noch bezahlbarer Wohnungsbau realisiert wird, liegt es nicht an der Art und Weise wie, sondern allein daran, was gebaut wird.
Mit dem „Regelstandard Erleichtertes Bauen“ in Schleswig-Holstein ist es gelungen, die Bauwerkskosten von abgerechneten Projekten ohne Tiefgarage auf 2.250 bis 2.800 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche mit Kostenstand 4. Quartal 2025 zu drücken. Demgegenüber berichtet das Bundesbauministerium bzgl. des Zwischenstandes der GdW-Vereinbarung zum seriellen Wohnungsbau, dass die Angebote dort zwischen 2.370 und 4.370 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche lagen. Erschwerend kommt hinzu, dass bei den abgerechneten Bauvorhaben der ersten Vereinbarung 60 Prozent der Projekte im Durchschnitt 30 Prozent teurer waren als geplant. Wenn das auch bei der derzeitigen Vereinbarung zutrifft, wären Bauwerkskosten von 3.081 bis 5.681 EUR pro Quadratmeter zu erwarten. Und damit kaum ein Beitrag zum bezahlbaren Bauen.
Allerdings ist bezahlbares Bauen nur eine der Grundvoraussetzungen für bezahlbares Wohnen. Typischerweise werden in Deutschland Wohnungsbauprojekte mit 80 Prozent Fremdkapital finanziert. Das Gutachten zum Wohnungsbau-Tag 2026 zeigt, dass die in der späteren Miete enthaltene, durchschnittliche Zinslast von 1 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr 2020 auf bis zu 6,25 EUR pro Quadratmeter im Jahr 2025 angestiegen ist. Es braucht also nicht nur günstiges Bauen, sondern auch eine günstige Finanzierung.
Förderprogramme, die nicht wirken wie gewünscht
Schaut man auf die aktuellen Förderkonditionen der KfW, so sind die besonders günstigen Zinsen nur in Randprogrammen erhältlich. So beträgt zum Beispiel der Zinssatz für den Erwerb von Genossenschaftsanteilen für eine selbstgenutzte Genossenschaftswohnung 0,64 Prozent bei einem Maximaldarlehen von 150.000 EUR und einer Zinsbindung von 10 Jahren. Zusätzlich gibt es einen Tilgungszuschuss von 22.500 EUR. Im letzten Jahr wurde diese Förderung in 390 Fällen in Anspruch genommen.
Beim neu aufgelegten EH55-Programm, mit dem in den letzten drei Monaten mehr als 25.000 neue Wohnungen gefördert wurden, liegt der Zinssatz bei 10 Jahren Laufzeit, 10 Jahren Tilgungsfreiheit und 10 Jahren Zinsbindung bei einem Maximaldarlehen von 100.000 EUR über 2 Prozent. Einen Tilgungszuschuss sucht man in diesem Programm vergeblich. Außerdem wird der Zinssatz ständig den aktuellen Marktentwicklungen angepasst. Seit Einführung des Programms schwankte er zwischen 2,21 und 2,87 Prozent. Bei einer Laufzeit von 10 Jahren bedeutet das einen Zinsunterschied von 6.000 EUR.
Daher war es sicherlich nicht verwunderlich, dass die den Wohnungsbau-Tag veranstaltenden Verbände die Förderung wieder einmal als unzureichend kritisierten. Sie regten an, nicht die mit einer Übererfüllung von gesetzlichen Anforderungen einhergehenden zusätzlichen Kosten wegzufördern, sondern allgemein den bezahlbaren Wohnungsbau zu einem angemessenen Standard zu ermöglichen.
Das scheitert derzeit daran, dass der Bund zwar ein Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen haben darf, die Zuständigkeit für den Wohnungsbau aber bei den Ländern liegt.
Der Bund als neuer Akteur im Wohnungsbau?
Statt nun eine Grundgesetzänderung anzustreben, um den Wohnungsbau an sich in angespannten Wohnungsmärkten fördern zu können, sind Vizekanzler Lars Klingbeil und Bauministerin Verena Hubertz gleich einen Schritt weiter gegangen und haben die Gründung einer Bundesbaugesellschaft für bezahlbares Bauen ins Spiel gebracht.
Auch wenn dazu bisher nur Ideenskizzen vorliegen, scheinen diese auf sehr wackeligen Füßen zu stehen. So wird bei der Analyse der Ausgangslage in einer dieser Skizzen ausgeführt: „Es fehlt ein institutioneller Akteur auf Bundesebene, der dauerhaft, skalierbar und mit Zugang zu günstigem Kapital bezahlbaren Wohnraum schafft.“
Das stimmt zwar, trifft aber nicht den Kern des Problems, da die Ursache für das Fehlen nicht analysiert wird. Richtiger wäre es gewesen, zu beschreiben, dass der Wohnungsneubau in Deutschland regional von mittelständischen Unternehmen beherrscht wird, weil er wesentlich von regionalen Bedürfnissen und Anforderungen geprägt wird. Diese sind nicht zentral durch einen Wohnungs- oder Gebäudetyp zu bedienen. Wohnungsbau ist immer ein Aushandlungsprozess in den Kommunen.
Gerade der Schlussteil des aktuellen Gutachtens zum Wohnungsbau-Tag zeigt, wie unterschiedlich die Wohnungsbaulösungen sein können, aber auch sein müssen. Hier Verdichtung, da Aufstockung, an anderer Stelle der Bau neuer Stadtteile. Wohnungsbau ist daher auch selten Sache der Bauindustrie, sondern zumeist des Baugewerbes, des Handwerks vor Ort. Menschen gestalten die Umgebung, in der sie selbst leben. Nur so werden Identifikation und nachhaltige Stadtentwicklung möglich.
Die Ideenskizze verkennt dies: „Die Bundesbaugesellschaft schreibt ihre Aufträge prioritär auf serielles Bauen aus und treibt damit die Standardisierung und Kostensenkung in der Branche voran.“ Die theoretisch mögliche Kostensenkung durch serielles Bauen ist – wie oben gezeigt – in den überwiegenden Fällen nicht in der Praxis angekommen. Statt Standardisierung an sich ist die Höhe der Standards entscheidend für die Baukosten. Ausschreibungen sind zusätzliche Zeit- und Kostenhindernisse, die Sachverhalte komplexer und weniger individuell machen.
Vor diesem Hintergrund erscheint es sinnvoller, wenn der Bund über eine Grundgesetzänderung den mittelständischen Unternehmen die Möglichkeit gibt, den von ihnen vor Ort ausgehandelten Wohnungsbau durch bessere Förderkonditionen umzusetzen. Die „one fits all“- Bundesbaugesellschaft wäre ein Fremdkörper, der weder im Markt noch in den Kommunen langfristig Erfolg hätte.